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あとで知って愕然!個人の持ち物件のマンションなどを賃貸に出す場合の注意点

投稿日:2023年5月10日 更新日:

こんにちはnikoshiba(ニコシバ)です。

前項賃貸マンション借りる場合の注意点!退出時のトラブルを防ぐために知っておきたいことの続きになりますが、逆に自分でお持ちのマンションなどを貸し出す方法はどんな感じになるのでしょうか?

知り合いが転勤で引っ越しを余儀なくされ、持ち物件のマンションを貸して引っ越しをするつもりが、ローン残債があるから賃貸できないと不動産販売会社に言われ、やむなく売ってしまったということがあったんです。そんな場合の対処法を考えてみたいと思います。

マンション賃貸

あとで知って愕然!個人の持ち物件のマンションなどを賃貸に出す場合の注意点

お持ちの物件をやむない事情で貸し出したり、収益物件として賃貸に出す場合の注意点を考えてみました。個人の方で長期ローンを組む際にも確認しておいた方が良い気がします。ここではマンションを賃貸に出すなど方法のご案内します。

ローン契約で購入したマンションを賃貸に出す場合の注意点

ローン契約をし個人で購入したマンションですが、転勤のために賃貸に出したいのですが、不動産屋にローンが満了していなければ貸出ができないと言われ、困ったて人が多いと思いますが対処法はないのでしょうか?

賃貸に出す物件がローン契約の場合

一般的に、住宅ローンが残っている物件を賃貸に出す場合、ローンの返済状況や抵当権の有無によって、不動産会社や金融機関の承認が必要となります。

まずは、ローンの残債や返済状況を確認し、ローンの支払いが滞っていないことを証明する必要があります。また、抵当権の有無についても確認し、抵当権が設定されている場合は、抵当権者からの承認が必要となる場合があります。

不動産会社によっては、上記の条件を満たせば賃貸に出すことが可能な場合もあります。しかし、不動産会社によっては、ローンが完済するまで賃貸に出すことを認めない場合もあります。

このような場合には、ローンの完済まで待つか、もしくは別の方法を模索する必要があります。たとえば、ローンの完済までの期間を賃貸に出せない場合、一時的に家族や知人に住んでもらう、最悪は物件を売却するといった選択肢になるみたいです。

ただし、物件を売却する場合には、早期に売却できるかどうかは不確定要素が多く、また売却時には税金や手数料がかかることも忘れてはいけません。そのため、状況に応じて慎重に判断することが必要です。

個人の持ち物件のマンションを貸し出す

個人が住んでいるマンションを貸し出す場合には、以下のような方法や注意点があります。

1、物件の確認 まず、自分が住んでいる物件が貸し出せるかどうか確認しましょう。物件の種類や、管理規約によっては貸し出しが制限されている場合もあります。

2、貸し出し方法の選択 貸し出し方法には、不動産会社に委託する方法や、個人で直接貸し出す方法があります。不動産会社に委託する場合、管理費用などがかかる反面、空室リスクを軽減することができます。

3、貸し出し条件の決定 貸し出し条件には、家賃や敷金・礼金、契約期間、禁煙・ペット可否などが含まれます。貸し出し条件を決定する際には、周辺の物件の相場や貸し出し状況を確認し、適切な条件を設定しましょう。

4、契約書の作成 貸し出し条件が決まったら、契約書を作成しましょう。契約書には、貸主と借主の氏名・住所・連絡先、家賃や敷金・礼金の金額、契約期間、注意事項などが含まれます。契約書には、法律に基づいた必要事項が明記されている必要があります。

5、保険の加入 貸し出しをする場合、火災や水漏れなどのリスクに備えて、家財保険や借家人賠償責任保険などの保険に加入しましょう。

6、管理方法の決定 貸し出しをする場合、管理方法を決定する必要があります。管理方法には、自己管理や不動産管理会社に委託する方法があります。自己管理をする場合は、入居者からの問い合わせ対応やトラブル処理に備えて、適切な準備をする必要があります。

注意点としては、貸し出しをする場合には、入居者選びが重要です。入居者の信用調査や収入証明書の確認などを行い、信頼できる入居者を選び、貸し出すことが大切です。

持ち物件を貸し出して特になる方法は?

個人の持ち物件のマンションを貸出して一番得になる方法は一体どのような方法なのでしょうか?

マンションを貸し出す際に得になる方法は、様々な要因によって異なりますが、以下にいくつかの方法を挙げてみます。

1、長期的な賃貸契約を結ぶ

長期的な賃貸契約を結ぶことで、安定的な収入を得ることができます。また、定期的な更新や退去の手続きが必要なくなるため、手間が省けます。

2、管理会社に依頼する

管理会社に依頼することで、家賃の集金やトラブル処理などの面倒な手続きを代行してもらえます。また、管理会社が適切な入居者を選定してくれるため、トラブルが発生するリスクが低くなります。ただし、管理会社には一定の手数料が必要となるため、収益が減少する可能性があります。

3、レンタル方式のAirbnbなどの短期貸し出しサービスを利用する

空室期間を最小限に抑えるために、Airbnbなどの短期貸し出しサービスを利用する方法もあります。ただし、法規制によって短期貸し出しに制限がかかる場合があるため、注意が必要です。また、短期貸し出しの場合は入居者とのトラブルが発生するリスクが高くなるため、適切な管理が必要です。

4、リノベーションを行って家賃を上げる

マンションをリノベーションして、付加価値を高めて家賃を上げる方法もあります。ただし、リノベーションには費用がかかるため、収益性をしっかりと見極める必要があります。

個人が持つマンションを貸し出す場合は、自分自身のスタンスや目的に応じて、最適な方法を選択する必要があります。また、地域の需要や法規制なども考慮しながら、細心の注意を払って進めることが重要です。

5、その他のサブスクやリース

現在では、サブスクやリースなどでマンションを賃貸代行する管理会社がありますが、管理会社によるサブスクやリースでのマンション賃貸代行は、大変便利である一方、オーナーにとっては収益が減る可能性があるというデメリットもあります。

以下に、それぞれのメリットとデメリットをまとめてみました。

サブスクリース

メリット

・管理会社が賃貸を代行するため、オーナーは手間が省ける。

・入居者の管理やトラブル対応なども管理会社が行うため、オーナーの負担が軽減される。

・入居率が向上する可能性があるため、収益が増加する可能性がある。

デメリット

・サブスクリースの場合、入居者が常に入れ替わるため、長期的な収益が見込めない場合がある。

・管理会社の手数料などにより、収益が減少する可能性がある。

リースバック

メリット

・オーナーがマンションを売却することができるため、一時的な資金調達が可能。

・マンションを継続的に所有する必要がないため、煩わしさが軽減される。

デメリット

・オーナーがマンションを手放すため、将来的な収益が見込めない。

・リースバックの場合、賃貸管理会社が管理するため、収益が減少する可能性がある。

どちらの方法も、オーナーにとってはメリットとデメリットがあります。

法人契約

個人が所有するマンションを法人契約で貸し出す方法

個人がマンションを貸す場合に、管理会社などに委託して法人に貸し出す契約ができると聞きますが、その場合にはどんな点に注意が必要かを調べてみました。

個人が所有するマンションを、法人に貸し出すこともできますが、その場合には以下のような点に注意する必要があります。

1、契約書の作成 法人契約の場合、契約書の作成が重要です。契約書は、個人契約よりも詳細な内容が必要であり、契約書には法人の代表者が署名し、法人印が押されることが一般的です。契約書の内容には、賃料や管理費用、鍵の受け渡し時期などが含まれます。

2、関係法令の遵守 法人契約においては、民法や借地借家法などの関係法令を遵守する必要があります。特に、建築物環境衛生管理規則や消防法などの法令には、建物や設備についての基準が定められているため、これらの基準を満たす必要があります。

3、管理会社の選定 法人契約の場合、個人で管理することが難しいため、管理会社に委託することが一般的です。管理会社を選定する際には、経験や実績、費用などを比較検討することが重要です。

4、貸主責任保険の加入 個人が所有するマンションを法人に貸し出す場合、貸主責任保険の加入が必要になる場合があります。貸主責任保険には、火災や水漏れなどの災害が発生した場合に、貸主が被害者に対して賠償する責任を補償するものが含まれます。

以上の点に注意して、個人が所有するマンションを法人に貸し出す場合には、安全かつ円滑な貸し出しを行うことができます。ただし、法人契約に関する詳細な情報については、不動産業者や法律家に相談することが望ましいです。

個人が法人契約で貸し出す場合の費用

個人が法人契約でマンションを貸し出す場合に必要な費用は、以下のようになります。

1、契約書の作成費用 法人契約の場合、契約書の作成費用が必要になります。一般的には、不動産業者や弁護士に依頼して作成するため、費用は数万円程度から数十万円程度になる場合があります。

2、管理会社の費用 管理会社に委託する場合、管理費用が必要になります。管理費用には、管理会社の業務報酬や、清掃費用、修繕費用、保険料などが含まれます。一般的には、管理費用は賃料の数%程度になる場合が多いです。

3、貸主責任保険の費用 貸主責任保険に加入する場合、保険料が必要になります。保険料は、保険金額や契約期間などによって異なりますが、一般的には数万円程度から数十万円程度になる場合があります。

4、その他の費用 その他、火災保険料や固定資産税、都市計画税などの税金や費用が必要になる場合があります。

ただし、費用は物件の規模や立地、管理会社の業務内容や保険料の条件などによって異なります。具体的な費用については、不動産業者や弁護士に相談して確認することをおすすめします。

マンションを法人契約で貸し出すメリット、デメリット

マンションを法人契約で貸し出す場合のメリットとしては、以下のようなものがあります。

メリット

  • 契約期間が長期化するため、安定した家賃収入が得られる。
  • 法人側は個人よりも信用度が高く、家賃の滞納リスクが低くなる。
  • 個人契約よりも契約書の内容が詳細になり、トラブル防止に繋がる。

デメリット

  • 法人側の交渉力が強いため、個人側が不利な条件で契約を結ばざるを得ない場合がある。
  • 個人契約に比べて契約書の内容が煩雑であり、手続きに時間がかかる場合がある。

管理会社に依頼する場合、費用は管理会社によって異なりますが、以下のような費用がかかる場合があります。

  • 初期費用:契約手数料、保証金、敷金、礼金、火災保険料、消費税など
  • 月額費用:管理費、修繕積立金、清掃費用、鍵交換費用、修理費用、その他の費用

管理会社によっては、契約時に一定期間の家賃保証や空室時の家賃補填などのサービスも提供している場合がありますので、比較検討することが大切です。望む収益や利便性に合わせて、適切な方法を選択する必要があります。また、管理会社に依頼する場合は、契約内容や手数料などを十分に確認することが重要です。

持ち物件のマンションをやむない事情で貸し出したり、収益物件として賃貸に出す場合の注意点を考えてみましたが、万が一の場合には、法人契約や、サブスクリース、レンタルなど様々な方法を検討されて貸し出されたらいかがでしょうか?

しかし、個人の方で長期ローンを組む際に必ず、購入前に貸出が可能かを確認しておいた方が良い気がします。

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